中國政府對房地產(chǎn)調(diào)控的方向可能會發(fā)生變化。加大住房供應力度，特別是增加普通商品住房供應將成為今后房地產(chǎn)調(diào)控的首要方向。這是2月25日國務院副總理曾培炎在聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報時所透露出的信息。

　　曾培炎副總理還指出，要努力調(diào)控住房需求，著力解決低收入家庭住房問題。繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強對房地產(chǎn)項目全過程的監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)交易中囤房惜售、哄抬房價、虛假廣告、合同欺詐等行為。


　　“增加住房的有效供給預示著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策更加務實，房地產(chǎn)調(diào)控終于摸到了門�！北本┕ど檀髮W經(jīng)濟學院教授劉杉在自己的博客上評論說。


　　房價持續(xù)過高是調(diào)控的主因


　　中國曾經(jīng)有過三次房地產(chǎn)調(diào)控。2003-2004年的宏觀調(diào)控是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱投資；2005年第二次房地產(chǎn)調(diào)控出臺的八條措施，是為了穩(wěn)定房價；2006年的第三次房地產(chǎn)措施出臺了六條措施，主要為了調(diào)整住房供應結(jié)構。但這三次房地產(chǎn)調(diào)控均沒有解決百姓所關注的高房價問題。


　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2006年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長21.8%，同比加快0.9個百分點，但比2006年1至11月回落2.2個百分點。去年下半年以來，房地產(chǎn)投資環(huán)比呈回落態(tài)勢，但2006年房價漲幅仍然偏高。2006年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，漲幅比2006年11月高0.2個百分點。漲幅較大的主要城市包括：秦皇島11.8%，北京10.4%，深圳10.0%，福州9.8%，廈門9.1%，成都8.5%和廣州8.3%。除上海外，北京、深圳等城市房價漲幅仍然偏高，顯示出前期房地產(chǎn)調(diào)控并沒有達到預期效果。


　　據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，房價繼續(xù)延續(xù)去年上漲態(tài)勢，全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲5.6%，漲幅比上月高0.2個百分點。


　　“部分大城市房屋價格上漲仍然過快，中小戶型普通商品住房供應仍然不足，調(diào)控機制還不完善。必須采取有效措施，認真加以解決�！痹�培炎副總理在聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報時說。


　　“供不應求是我國房地產(chǎn)市場的總體格局，這恰恰是房價上漲過快，以及房地產(chǎn)開發(fā)熱的根源所在。”國務院發(fā)展研究中心宏觀部主任張立群說。


　　張立群認為，2007年房地產(chǎn)市場供不應求的格局難于迅速改觀�！耙�改變這一局面，調(diào)控政策需要‘兩手抓’，既要穩(wěn)定需求，又要改善供給。”


　　從曾培炎副總理對目前房地產(chǎn)的表態(tài)可以看出，通過增加住房有效供給來平抑房價的過快上漲，將成為今后國家進行房地產(chǎn)調(diào)控的重點。


　　個別政策已經(jīng)出臺


　　北京市市委書記劉淇表示，北京市將在今后3年建設經(jīng)濟適用房1000萬平方米，限價房1000萬平方米；今年開工建設廉租房30萬平方米。2005年北京市經(jīng)濟適用房竣工面積為355.8萬平米。


　　2月27日，國土資源部也下發(fā)通知，將在北京等90個城市開展第7次土地執(zhí)法檢查行動，重點審查2005年10月至2006年10月90個城市新增建設用地變化情況。這次檢查范圍比以往擴大了近一倍。


　　《經(jīng)濟觀察報》發(fā)表文章介紹說，囤積土地是中國房地產(chǎn)領域的一大頑疾，也是助推房價上漲的一個重要因素。


　　最近幾年，深圳、廣州、北京的房價上漲扮演了領頭羊的角色，大量土地閑置是根源之一。全深圳市目前約有20平方公里閑置土地，正是深圳房價高的最大原因；而廣州在年初收回的閑置地塊，大多為上世紀90年代用地，最早為1993年獲得用地批文，土地閑置的時間超過了10年。


　　2005年，建設部、國土資源部等七部委組織的一次聯(lián)合調(diào)查報告指出，北京開發(fā)商手里掌握的土地夠用十年。北京國土局的數(shù)據(jù)也表明，截至2006年6月底，已竣工的土地面積僅占總量的12%，捂在開發(fā)商手里未開工的住宅建設用地就有3000多萬平方米，規(guī)劃建設面積8000多萬平方米，接近北京市四年房屋銷售面積總和。


　　《經(jīng)濟觀察報》文章認為，要想使房市調(diào)控取得良好效果，就必須嚴厲打擊開發(fā)商囤積土地的行為，使土地的供應量真正能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗�應量，否則，開發(fā)商們就能夠制造供不應求的假象，繼續(xù)化解宏觀調(diào)控政策，房價上漲勢頭就很難改變。


　　國土資源部介紹，第7次土地執(zhí)法檢查之后，他們將有新的政策出臺，以促使土地的供應量真正轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗�應量，特別是加大普通住宅商品房的供應。


對外資是否會放松？

　　許多專家學者以及房地產(chǎn)企業(yè)人士預測，隨著中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對住房供應的加大，政策對外資的限制可能也會松動。因為許多房地產(chǎn)企業(yè)在中國去年就開始的貨幣緊縮政策下，已經(jīng)把投資資金的來源從銀行貸款轉(zhuǎn)向了外資。


　　2006年第三次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的時候，建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布了171號文件，文件中有許多條款限制外資進入中國的房地產(chǎn)市場，曾一度引起外商和國內(nèi)一些中外資合作的房地產(chǎn)企業(yè)的不滿。


　　目前中國宏觀調(diào)控的首要方向是“加大住房供應力度”，投入房地產(chǎn)的資金也會相應增多。銀行的貨幣緊縮政策還在進一步加強，那么房地產(chǎn)企業(yè)對外資的需求就會不斷的加大。


　　而2月5日，國際物業(yè)顧問戴德梁行發(fā)表亞太區(qū)2006年物業(yè)市場回顧報告顯示，2006年外資投入中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的資金高達1577.47億港元，同比上升33%。顯然，限制外資進入房地產(chǎn)市場的171號文件，在市場經(jīng)濟的活動里并沒有起到多大作用。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)對外資的需求會不斷加大的情況下，如果政策對外資仍然趨“緊”，就顯得有點不合時宜了。


　　目前各種征兆均顯示，境外大的房地產(chǎn)開發(fā)商以及一些投資銀行基于對內(nèi)地樓市和人民幣升值潛力的看好，對中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直看好。


　　2007年1月，美國華平投資以增資擴股形式，加大了對上海中凱房產(chǎn)的投入。


　　而2007年初德意志銀行北京首席代表陳丹華也表示：“德意志銀行上半年將要推向市場的房地產(chǎn)投資基金或房地產(chǎn)項目中，有幾個是中國內(nèi)地的�！�


　　戴德梁行北亞區(qū)副主席兼投資部主管李志榮在接受《第一財經(jīng)日報》記者的采訪時預言，中國國內(nèi)各城市的住宅用地將會受到境外資金的追捧，而二、三線城市將更為備受關注�！熬惩赓Y金為減低開發(fā)風險，則會以整幢建成的物業(yè)作為投資首選。但是，鑒于未來有不少的市區(qū)重建項目及CBD遷址規(guī)劃，為市場帶來一批土地供應，而內(nèi)地加快城市化進程也將進一步推動住宅需求�！崩钪緲s表示。


　　然而目前除了一些個別的政策外，關于加大住房供應力度的中央政府層面的政策還沒有出臺，新的宏觀調(diào)控政策是否會在政策層面上對外資松綁，還有待我們的進一步觀察。



　　附資料：中國房地產(chǎn)市場過去三次宏觀調(diào)控主要內(nèi)容


　　第一次宏觀調(diào)控：目的是降低過熱的房地產(chǎn)投資


　　2003年 121號文件拉響宏觀調(diào)控警報。6月5日中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文件）。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。


　　2003年7月 國務院發(fā)文嚴格控制土地供給。


　　2004年3月 國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴令各地須在當年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備，被稱為為“8•31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。


　　2004年4月27日 國務院發(fā)出通知，決定適當提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)由20%及以上提高到35%及以上。


　　第二次宏觀調(diào)控：目的是抑制房價的過快增長


　　2005年3月17日 房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控涉及消費層面。央行決定從即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進一步加大。


　　2005年3月26日 國務院下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》�！锻ㄖ�》共有八條意見被稱為“國八條”。


　　第三次宏觀調(diào)控：目的是調(diào)整住房的供應結(jié)構


　　2006年5月17日 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，業(yè)內(nèi)人士認為這六條措施開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱之為“國六條”。第一條就是“切實調(diào)整住房供應結(jié)構。”


　　2006年7月，由建設部、商務部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局等六部委聯(lián)合會簽的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（171號文件），這份文件旨在規(guī)范外資的使用，對中國境內(nèi)外資購買房屋和進入房地產(chǎn)業(yè)做了限制。業(yè)界稱為“限外令”。